传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起

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　　蓝鲸新闻9月10日讯（记者崔陆鹏）在市场传闻有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率之际，存量房贷利率下调的可能性有多大，引发广泛讨论。

　　针对前述存量房贷下调的传闻，蓝鲸新闻致电多家银行北京个贷中心，均被告知，目前不知情。

　　克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱称，“随着新旧房贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率仍有进一步下调的空间。事实上，‘517’新政以来，随着增量房贷利率下行，存量房贷利率下调呼声再起。”

　　丁祖昱认为，如果能够尽快调降存量房贷利率，可有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。

　　购房人关心房贷加点是否将有调整

　　蓝鲸新闻采访北京、上海、深圳多位购房人发现，对于下调存量房贷利率，当前他们最为关注的房贷加点是否将有调整。

　　据了解，目前三地存量房贷加点介于30个BP至55个BP之间。北京购房人段武表示，“如果不取消加点，即使我的存量房贷随LPR下调后，也下调极有限。”

　　据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率普遍在4.8%至5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。

　　而根据人民银行披露，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%；考虑存量房贷的重定价效应，若大部分存量房贷在2024年1月1日重定价，在2024年初重定价完成之后，存量住房贷款加权平均利率约为4.19%。

　　今年以来，贷款市场报价利率（LPR）经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP（基点）至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，累计已下调35个BP。

　　据蓝鲸新闻了解，目前，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，北京、上海、深圳目前三地存量房贷加点介于30个BP至55个BP之间。以北京为例，目前存量房贷利率多为4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，之前利息差已超过100个BP。另有部分城市首套房贷款利率降至3%以下，例如，在广州，部分商业银行首套房贷利率可低至2.89%，与公积金2.85%的利率几乎持平。

　　当前市场巨大的利率差，使得更多人提前还贷。中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。

　　“投资理财买黄金不如还房贷。”这是陈名过去两年最明显的感受。陈名2022年在北京郊区购买了一套住宅，商贷90万元，利率在当时的基准利率4.9%的基础上上浮55个BP，为5.45%，贷款20年，等额本息月供6165.6元。经过几轮LPR调整和去年存量房贷利率下调，至今他的房贷利率已下降至4.75%。“上半年我银行理财产品的平均收益率才2.8%，利差接近2%。”基于此，近期，陈名东拼西凑将房贷余款近60万元一次性还清了。

　　在上海，去年刚刚购买新房的张娜则在“蚂蚁搬家”式的提前还贷。去年3月，她与丈夫共同购买一套价值600余万元的婚房，200 多万首付款，此外商业贷加公积金贷款 400 万，贷款年限 30 年，商贷利率为4.55%，月供 2.1 万元。“跟现在3.5%的利率相比，太高了。”张娜称，再贷款前他们就与银行协商过可提前还款，“现在只要能预约上，有结余就提前还。”

　　多地再启“商转公”，核心城市少有开展

　　虽然存量房贷利率是否会下调目前不得而知，但近期，山东青岛、江西赣州、吉林长春、安徽宣城等多个城市住房公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部分（或全部）商贷转换成公积金贷款，由此降低买房人还贷压力。

　　以山东青岛为例，假设商贷利率为3.95%，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年可节省4390元，30年可节省13.17万元。

　　据蓝鲸新闻不完全统计，截至目前，全国已有超30个城市陆续执行或优化“商转公”政策。

　　不过，当前大部分一、二线城市尚未开启该业务。究其原因，或与资金池存在缺口有关。

　　杭州住房公积金管理中心在问政平台咨询回复前述问题就表示，公积金资金使用率持续处于高位，还需通过融资来解决流动性问题，暂不具备开展此类业务的能力和条件；南京住房公积金管理中心此前也表示，住房公积金资金使用率仍在高位运行（100%以上），所以目前不具备探索开展“商转公”业务的条件，以保证正常的公积金贷款业务不受影响。

　　亦有观点认为，可通过“转按揭”来降低存量房贷利率。所谓存量房贷转按揭，指的是在取消房贷利率下限的基础上，进一步放开银行机构对于存量房贷的竞争，从而实现存量房贷利率的下调。

　　中指研究院市场研究总监陈文静则认为，当前各地存量房贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

　　文中陈明、张娜、段武均为化名。